SCORUL DE SIGURANȚĂ
Un contract semnat nu înseamnă automat că spațiul poate fi utilizat legal și în siguranță. Află ce documente, autorizații și condiții de securitate la incendiu trebuie să verifici înainte să îți muți afacerea.
Înainte de semnare, clarifică trei lucruri
Autorizația, dacă este obligatorie, și documentația tehnică aferentă.
Compatibilitatea cu activitatea ta, instalațiile și evacuarea.
Lucrările necesare, costurile și obligațiile fiecărei părți.
Ai găsit spațiul potrivit pentru afacerea ta. Suprafața este suficientă, amplasamentul este bun, iar chiria se încadrează în buget.
Dar înainte să semnezi contractul, există o întrebare esențială:
Poate clădirea respectivă să găzduiască, în condiții legale și de securitate la incendiu, activitatea pe care intenționezi să o desfășori?
Un spațiu care a funcționat ani întregi ca depozit, showroom sau hală de producție nu este automat potrivit pentru orice activitate nouă.
Schimbarea destinației, a materialelor depozitate, a configurației interioare sau a numărului de utilizatori poate determina necesitatea reevaluării măsurilor de securitate la incendiu.
O verificare de securitate la incendiu înainte de închiriere te ajută să clarifici documentele, condițiile tehnice și costurile spațiului. Iată ce ar trebui să verifici înainte de a-ți asuma obligații contractuale și de a investi în amenajare.
01Verifică dacă spațiul necesită autorizație de securitate la incendiu
Primul pas este să stabilești dacă imobilul se încadrează într-una dintre categoriile de construcții și amenajări pentru care legislația impune obținerea autorizației de securitate la incendiu.
HG nr. 571/2016, cu modificările și completările ulterioare, stabilește aceste categorii în funcție de caracteristicile și destinația construcției.
De exemplu, printre categoriile prevăzute în anexa nr. 1 se află:
- spațiile închise de producție și/sau depozitare cu aria desfășurată de minimum 600 mp;
- spațiile de birouri cu aria desfășurată de minimum 600 mp;
- spațiile comerciale cu aria desfășurată de minimum 600 mp.
Pentru anumite spații amenajate în clădiri de locuit colective există praguri diferite, iar alte categorii de construcții pot fi supuse autorizării în baza unor criterii specifice.
Totodată, inexistența obligației de autorizare nu înseamnă că spațiul este exceptat de la respectarea reglementărilor de securitate la incendiu.
02Solicită autorizația de securitate la incendiu, nu doar o declarație a proprietarului
Dacă imobilul necesită autorizație de securitate la incendiu, solicită proprietarului sau persoanei de la care închiriezi o copie a documentului emis de inspectoratul pentru situații de urgență.
Este important să verifici dacă documentul corespunde construcției sau spațiului închiriat și dacă situația actuală este cea pentru care a fost emis.
Nu confunda:
Avizul de securitate la incendiu – document emis în etapa de proiectare, în condițiile prevăzute de lege.
Autorizația de securitate la incendiu – document emis în urma verificării documentației și în teren a măsurilor realizate, care certifică îndeplinirea cerinței fundamentale de securitate la incendiu pentru construcția sau amenajarea evaluată.
Un aviz ISU nu ține locul autorizației atunci când aceasta este obligatorie.
De asemenea, existența unui dosar depus la ISU sau afirmația că autorizația este în curs de obținere nu echivalează, prin ea însăși, cu deținerea unei autorizații.
Înainte de semnare, trebuie clarificată situația legală a imobilului și, dacă sunt necesare lucrări de conformare, cine le va realiza și în ce termen.
03Verifică dacă autorizația corespunde activității tale
Aceasta este una dintre cele mai importante verificări.
Să presupunem că vrei să închiriezi un depozit care deține autorizație de securitate la incendiu.
La prima vedere, situația pare rezolvată.
Totuși, trebuie analizat dacă activitatea pe care o vei desfășura respectă condițiile care au stat la baza autorizării.
De exemplu, pot apărea diferențe importante între depozitarea unor produse metalice și depozitarea materialelor plastice, textilelor sau ambalajelor combustibile.
La fel, un depozit proiectat pentru stocare la înălțime redusă poate necesita alte măsuri de protecție dacă se introduce un sistem de rafturi înalte.
Se pot modifica sarcina termică, riscul de incendiu, necesarul de instalații de stingere sau condițiile de evacuare și intervenție.
Legea nr. 307/2006, la art. 30 și art. 30¹, reglementează inclusiv situațiile în care sunt realizate modificări sau schimbări de destinație.
În cazul schimbării destinației pentru care legea nu cere autorizație de construire, art. 30¹ alin. (3)–(5) permite menținerea valabilității numai în condițiile legii: evaluare înaintea schimbării, de către specialiștii sau proiectanții competenți, și certificare de către ISU pe baza evaluării.
04Solicită documentațiile tehnice ale clădirii
O autorizație de securitate la incendiu trebuie analizată împreună cu documentațiile care au stat la baza emiterii sale. Potrivit art. 30³ alin. (1²) din Legea nr. 307/2006, autorizația este valabilă numai însoțită de documentația tehnică aferentă. Procedura este detaliată în normele aprobate prin OMAI nr. 180/2022.
Pentru o verificare tehnică, este recomandabil să soliciți, în funcție de situația imobilului:
- Scenariul de securitate la incendiu;
- Planurile de arhitectură și compartimentare relevante;
- Proiectele instalațiilor cu rol de securitate la incendiu;
- Documentele de recepție și punere în funcțiune a instalațiilor;
- Documentele privind verificarea și întreținerea instalațiilor;
- Documentațiile referitoare la modificările efectuate ulterior autorizării;
- Autorizația de construire și documentele de recepție a lucrărilor, acolo unde sunt relevante.
Scenariul de securitate la incendiu este un document important deoarece descrie măsurile tehnice și organizatorice stabilite pentru îndeplinirea cerinței de securitate la incendiu.
Acesta poate conține informații privind evacuarea utilizatorilor, compartimentarea, limitarea propagării incendiului, instalațiile de detectare și stingere sau condițiile de intervenție.
Dacă între timp s-au construit pereți, s-au eliminat uși, s-au modificat instalații sau s-au schimbat funcțiuni, poate fi necesară reevaluarea condițiilor de securitate la incendiu.
05Verifică instalațiile cu rol de securitate la incendiu
Prezența unor echipamente într-o clădire nu garantează că acestea funcționează corespunzător.
O centrală de detectare instalată pe perete nu demonstrează, singură, că sistemul este complet, corect proiectat și funcțional.
La fel, existența unor hidranți sau sprinklere nu garantează că sunt asigurate debitele, presiunile și celelalte condiții necesare funcționării.
În funcție de echiparea impusă clădirii, trebuie analizate instalațiile de detectare, semnalizare și alarmare a incendiilor, hidranții interiori și exteriori, instalațiile automate de stingere, sistemele de evacuare a fumului și gazelor fierbinți și iluminatul de securitate.
Solicită documente din care să rezulte că instalațiile au fost verificate și întreținute conform cerințelor aplicabile.
Obligațiile privind exploatarea și întreținerea instalațiilor sunt prevăzute inclusiv în Legea nr. 307/2006 și în reglementările tehnice P118/2 și P118/3.
06Verifică evacuarea și compartimentarea clădirii
În cazul unui incendiu, prioritatea este protejarea vieții utilizatorilor.
Din acest motiv, condițiile de evacuare trebuie analizate în raport cu destinația spațiului, numărul de persoane și configurația construcției.
La o vizită în teren, acordă atenție căilor de evacuare, ușilor, caselor de scară, iluminatului de securitate și indicatoarelor de evacuare.
Trebuie analizate și elementele de compartimentare la incendiu, inclusiv pereții, planșeele și elementele de protecție a golurilor, atunci când acestea fac parte din soluția de securitate la incendiu.
O ușă rezistentă la foc menținută permanent deschisă fără un sistem adecvat de închidere sau un traseu de evacuare ocupat cu mărfuri poate compromite măsurile proiectate.
Condițiile de securitate la incendiu trebuie asigurate permanent, nu doar la momentul autorizării.
O verificare vizuală este utilă pentru identificarea unor deficiențe evidente, dar nu înlocuiește analiza tehnică a documentațiilor și a construcției. Reglementarea aplicabilă se stabilește pentru situația concretă, inclusiv P118/1-2025, cu respectarea dispozițiilor tranzitorii ale Ordinului nr. 267/2025; noua ediție nu impune automat refacerea tuturor clădirilor existente.
07Stabilește responsabilitățile proprietarului și chiriașului
Înainte de semnarea contractului, trebuie să fie clar cine răspunde pentru măsurile de apărare împotriva incendiilor.
Art. 9 din Legea nr. 307/2006 prevede expres stabilirea în contract a responsabilităților părților privind apărarea împotriva incendiilor, în cazul transmiterii temporare a dreptului de folosință asupra imobilelor.
Prin urmare, contractul ar trebui să clarifice responsabilitățile privind obținerea documentațiilor și autorizațiilor necesare, realizarea eventualelor lucrări de conformare și întreținerea instalațiilor.
Este important să fie stabilite inclusiv costurile, termenele de realizare a lucrărilor și condițiile în care chiriașul poate începe activitatea.
De exemplu, dacă după semnarea contractului se constată că trebuie realizată o instalație de detectare sau de stingere a incendiilor, cine suportă investiția?
Proprietarul sau chiriașul?
Dacă lucrările durează câteva luni, cine suportă chiria în această perioadă?
Aceste aspecte trebuie negociate înainte de închiriere. Art. 19 reglementează obligațiile administratorului sau conducătorului instituției, iar art. 21 pe cele ale utilizatorului: respectarea măsurilor, întreținerea dotărilor și semnalarea pericolelor. Solicitarea autorizației revine beneficiarului investiției, potrivit art. 30¹ alin. (2).
08Evaluează costurile de conformare înainte să semnezi
Uneori, diferența dintre o investiție bună și una problematică nu este prețul chiriei, ci costul necesar pentru a putea utiliza spațiul conform legii.
În funcție de neconformitățile identificate, pot fi necesare lucrări de compartimentare, adaptarea evacuării, instalarea unor sisteme de detectare sau stingere, modificarea instalațiilor existente ori elaborarea unor documentații tehnice.
Aceste investiții pot presupune costuri și întârzieri semnificative. Citește și Preț mic la chirie. Cost mare la incendiu, despre costul real al unui spațiu aparent avantajos.
De aceea, înainte de semnare, este recomandabil să obții o estimare tehnică a măsurilor necesare.
O evaluare efectuată înaintea închirierii poate oferi informații esențiale pentru negocierea contractului.
09Solicită o evaluare tehnică înainte de a lua decizia
O verificare tehnică realizată de specialiști poate identifica diferențele dintre documentațiile existente, situația reală a construcției și cerințele aplicabile activității propuse.
În funcție de obiectiv, evaluarea poate urmări încadrarea legală, valabilitatea documentațiilor, compatibilitatea destinației, funcționarea instalațiilor și necesitatea unor măsuri suplimentare.
Scopul nu este doar identificarea neconformităților.
Scopul este să știi în ce investești, ce obligații îți asumi și dacă spațiul este potrivit pentru afacerea ta.
Concluzie: verifică înainte să semnezi
Un spațiu atractiv nu este neapărat și un spațiu pregătit pentru activitatea pe care intenționezi să o desfășori.
Existența unei autorizații ISU, acolo unde aceasta este obligatorie, reprezintă un element esențial, dar nu este singurul aspect care trebuie verificat.
Autorizația nu elimină posibilitatea producerii unui incendiu și nu garantează că toate măsurile proiectate au fost menținute corespunzător în exploatare.
Înainte de a semna contractul, trebuie să cunoști situația tehnică și documentară a clădirii, eventualele obligații de conformare și responsabilitățile care îți revin.
Un spațiu verificat înainte de închiriere îți poate economisi investiții neprevăzute, întârzieri și probleme de exploatare.
Verifică înainte să investești.
Articolul face parte din campania Scorul de siguranță, dedicată deciziilor informate privind securitatea la incendiu.
FireHub oferă servicii de consultanță și evaluare tehnică privind securitatea la incendiu a construcțiilor.
Analizăm documentațiile disponibile, condițiile existente și cerințele aplicabile activității propuse, pentru a identifica eventualele neconformități și măsurile necesare.
Completează formularul de mai jos și solicită o evaluare a spațiului înainte de a lua decizia de închiriere.
Bază legislativă și tehnică: Legea nr. 307/2006, republicată, cu modificările și completările ulterioare; HG nr. 571/2016; normele aprobate prin OMAI nr. 180/2022; Ordinul nr. 267/2025 și P118/1-2025; P118/2 și P118/3, în edițiile aplicabile. Cerințele se stabilesc pentru fiecare construcție și activitate, cu respectarea dispozițiilor tranzitorii.