Preț mic la chirie. Cost mare la incendiu

SCORUL DE SIGURANȚĂ

O chirie mică poate părea o economie bună. Dar lucrările necesare pentru securitatea la incendiu pot schimba costul real al spațiului.

Ai găsit un depozit, o hală de producție sau un spațiu comercial la un preț semnificativ sub media pieței? La prima vedere, pare o oportunitate excelentă. Chiria este accesibilă, amplasamentul este potrivit, iar spațiul oferă suprafața de care ai nevoie.

În unele cazuri, prețul redus poate ascunde un aspect esențial: lipsa autorizației de securitate la incendiu, atunci când aceasta este obligatorie, sau necesitatea unor investiții importante pentru conformarea clădirii.

Nu orice spațiu cu chirie mică are probleme de securitate la incendiu. Prețul, singur, nu dovedește o neconformitate. Totuși, o ofertă atractivă merită analizată și din perspectiva costurilor tehnice și a obligațiilor legale, nu doar a chiriei lunare.

01Ce se poate ascunde în spatele unei chirii mici?

Unele clădiri sunt oferite spre închiriere fără să fi fost clarificată situația lor privind securitatea la incendiu. De exemplu, un spațiu poate avea:

• autorizație de securitate la incendiu lipsă, deși este obligatorie;
• instalații de detectare, semnalizare sau stingere inexistente ori necorespunzătoare, atunci când sunt impuse;
• căi de evacuare insuficiente pentru activitatea propusă;
• compartimentări și modificări realizate fără parcurgerea procedurilor legale aplicabile;
• instalații cu rol de securitate la incendiu care nu mai funcționează la parametrii proiectați;
• o destinație autorizată diferită de activitatea pe care chiriașul intenționează să o desfășoare.

Aceste situații pot transforma o chirie aparent avantajoasă într-o investiție costisitoare. Să presupunem că închiriezi un depozit pentru care ulterior se constată necesitatea instalării unui sistem de detectare a incendiilor, realizării unor lucrări de compartimentare sau echipării cu instalații de stingere.

Costurile pot ajunge să depășească economiile obținute prin chiria redusă. În plus, lucrările de conformare pot întârzia începerea activității.

Economia făcută la chirie poate deveni o cheltuială mult mai mare înainte ca afacerea să înceapă să funcționeze.

02Ce certifică autorizația de securitate la incendiu?

Una dintre cele mai importante confuzii este ideea că o clădire autorizată nu poate lua foc.

Pot apărea în continuare defecțiuni electrice, erori umane, utilizări necorespunzătoare ale echipamentelor sau alte împrejurări care favorizează declanșarea unui incendiu. Măsurile de apărare împotriva incendiilor urmăresc prevenirea acestora și limitarea consecințelor asupra persoanelor, bunurilor și construcției.

Potrivit Legii nr. 307/2006, autorizația este actul administrativ prin care inspectoratul pentru situații de urgență certifică, în urma verificărilor documentelor și în teren, îndeplinirea cerinței fundamentale de securitate la incendiu.

Pentru construcția, destinația și condițiile verificate, aceasta privește măsurile prevăzute de reglementările aplicabile, inclusiv, după caz:

• Evacuarea utilizatorilor: căi de evacuare dimensionate și realizate corespunzător, pentru părăsirea clădirii în condiții de siguranță.
• Limitarea propagării incendiului: măsuri pentru limitarea extinderii focului și fumului în construcție și către vecinătăți.
• Detectarea și alarmarea: identificarea și semnalizarea incendiului, acolo unde sunt impuse instalații specifice.
• Prima intervenție: mijloace tehnice și măsuri de organizare pentru intervenția inițială în condiții de siguranță, până la sosirea pompierilor profesioniști, conform obligațiilor aplicabile.
• Intervenția forțelor profesioniste: condiții de acces și intervenție pentru salvare și stingere.

Autorizația certifică îndeplinirea cerinței în condițiile verificate. Nu reprezintă o garanție absolută că evacuarea sau intervenția vor reuși în orice scenariu și nu înlocuiește obligațiile curente de exploatare, instruire și întreținere.

Menținerea condițiilor care au stat la baza autorizării este esențială. Modificările ulterioare, blocarea căilor de evacuare sau lipsa întreținerii instalațiilor pot afecta securitatea clădirii și pot avea consecințe asupra valabilității autorizației, în condițiile legii.

03Orice spațiu trebuie să dețină autorizație de securitate la incendiu?

Nu. Obligația se stabilește în funcție de încadrarea construcției sau amenajării în categoriile prevăzute de legislație. HG nr. 571/2016, cu modificările și completările ulterioare, stabilește categoriile supuse avizării și/sau autorizării privind securitatea la incendiu.

Lipsa autorizației nu reprezintă, prin ea însăși, dovada unei încălcări a legii. Există o diferență importantă între o construcție pentru care autorizația nu este obligatorie și una care ar trebui să fie autorizată, dar nu deține documentul.

O clădire autorizată pentru o anumită destinație nu poate fi considerată automat corespunzătoare pentru orice altă activitate. Modificarea tipului de mărfuri, a înălțimii de depozitare, a configurației rafturilor ori a compartimentării poate necesita reevaluarea măsurilor și, după caz, parcurgerea procedurilor legale aplicabile.

Și construcțiile care nu intră sub obligația de autorizare trebuie să respecte reglementările de apărare împotriva incendiilor aplicabile.

04Cine răspunde pentru securitatea la incendiu: proprietarul sau chiriașul?

Responsabilitățile nu se stabilesc exclusiv după calitatea de proprietar sau chiriaș. Contează obligațiile legale asociate rolului fiecărei părți, activitatea desfășurată și prevederile contractuale.

Art. 9 din Legea nr. 307/2006 cere ca, la transmiterea temporară a dreptului de folosință asupra unui imobil, părțile să prevadă expres în contract responsabilitățile care le revin în privința apărării împotriva incendiilor.

Repartizarea contractuală trebuie să acopere, după caz, obținerea avizelor și autorizațiilor, lucrările de conformare, proiectarea și execuția instalațiilor, verificarea și întreținerea acestora, precum și măsurile organizatorice de apărare împotriva incendiilor. Stabilirea celui care suportă o cheltuială nu înlătură obligația legală a persoanei căreia legea îi atribuie responsabilitatea.

Art. 19 prevede obligațiile administratorului sau conducătorului instituției, inclusiv solicitarea și obținerea actelor prevăzute de lege și respectarea condițiilor care au stat la baza emiterii lor. Art. 21 stabilește obligații ale utilizatorului, între care respectarea măsurilor specifice activității și a celor stabilite de administrator, folosirea dotărilor conform instrucțiunilor și semnalarea defecțiunilor ori a situațiilor de pericol. Pentru procedura de avizare/autorizare trebuie avute în vedere și obligațiile atribuite de lege investitorului sau beneficiarului, după caz.

Calitatea de chiriaș nu exonerează de obligațiile legale privind apărarea împotriva incendiilor. Nici proprietarul nu este eliberat automat de propriile obligații prin simpla închiriere a spațiului. Clauzele contractuale nu pot înlătura obligațiile legale ale fiecărei părți.

05Prețul real al unui spațiu nu este doar chiria

Atunci când compari două oferte imobiliare, chiria lunară este doar unul dintre costuri. Un spațiu mai ieftin poate necesita investiții pentru:

• realizarea documentațiilor tehnice;
• efectuarea expertizelor și verificărilor necesare;
• lucrări de compartimentare;
• instalații de detectare, alarmare sau stingere;
• adaptarea căilor de evacuare;
• parcurgerea procedurilor de avizare și autorizare necesare.

În funcție de complexitatea lucrărilor, investițiile pot fi semnificative. Trebuie luate în calcul și întârzierile în începerea activității, întreținerea instalațiilor și eventualele limitări de utilizare a spațiului.

Un contract avantajos nu este neapărat cel cu cea mai mică chirie, ci acela care permite desfășurarea activității în condiții legale, sigure și sustenabile economic.

Continuă cu lista practică: ce trebuie să verifici înainte să închiriezi un spațiu.

06Scorul de siguranță – o evaluare pentru decizii informate

Prin campania „Scorul de siguranță”, FireHub încurajează antreprenorii să analizeze securitatea la incendiu înainte de asumarea unor obligații contractuale sau investiții.

O evaluare tehnică și documentară poate evidenția situația construcției privind autorizarea, compatibilitatea cu activitatea propusă și eventualele neconformități. Analiza oferă o bază pentru estimarea lucrărilor de conformare și prioritizarea măsurilor necesare.

Scopul este cunoașterea din timp a problemelor care pot influența investiția, funcționarea afacerii și siguranța utilizatorilor. Evaluarea este un instrument de analiză și orientare tehnică. Ea nu înlocuiește avizul sau autorizația emisă de ISU și nici expertizele ori verificările obligatorii.

O chirie avantajoasă trebuie privită în ansamblu

O chirie mică poate reprezenta o oportunitate. Dar poate ascunde și costuri care nu apar în oferta inițială.

Autorizația de securitate la incendiu nu înseamnă că un incendiu nu se poate produce. Ea certifică îndeplinirea cerinței fundamentale de securitate la incendiu în condițiile verificate.

Aceasta include, potrivit reglementărilor aplicabile, măsuri pentru evacuarea utilizatorilor, limitarea propagării incendiului și asigurarea condițiilor pentru prima intervenție și acțiunea pompierilor profesioniști. Aceste măsuri trebuie menținute în exploatare.

Bază legislativă și tehnică: Legea nr. 307/2006 privind apărarea împotriva incendiilor, cu modificările și completările ulterioare; HG nr. 571/2016; normele generale și procedurile de avizare/autorizare aplicabile; normativele din seria P118, în edițiile aplicabile situației analizate, inclusiv P118/1-2025, cu respectarea dispozițiilor tranzitorii. Cerințele concrete se stabilesc pentru fiecare construcție și activitate.